こんな所を要チェック 中古一戸建て

隠れた瑕疵(カシ)はないか

皆さんご承知のとおり、中古住宅は新築住宅の様に100%完全な状態のものは存在しません。長年の経年劣化等により、様々な不具合が生じているものです。そのため、中古住宅は一般に新築住宅よりも価格が低廉となっています。しかし、その価格が安いからと言っても、実際の不具合の程度が酷く価格とのバランスが取れていない場合には、安物買いの銭失い、なんてことにも成りかねません。その「不具合」の場所や内容、程度を知っておくこと、また価格とのバランスを把握しておくことは、売買にあたり非常に重要なポイントです。
ここで重要となることは、目に見える部分についてはご自分である程度は把握することも可能ですが、普段は目に見えない部分、代表的には壁等に隠れている柱や耐力壁等の構造体については、専門的知識や経験が無いと、不具合を把握することは容易ではありません。
この、普段は目に見えない部分、つまり柱や耐力壁等の構造体に不具合が生じていると、建物にとっての危険に直結し、最悪の場合生命にも危険を及ぼしかねません。

主な例

a.外周りの異常
基礎や外壁にクラック(ひび割れ)がある場合、その大きさによっては建物が不同沈下している恐れがあります。
b.屋根の不具合
屋根材がずれていたり、破れていたりすると雨漏りしている可能性が大きいです。
c.屋根裏に異常
湿気が多かったりすると雨漏りしている恐れが大きくなります。
d.傾きはないか
床の水平が保たれていない場合、不同沈下や基礎工事の不備の恐れがあります。
e.建具の建付けは悪くないか
傾きが生じているために建付けが悪い場合、不同沈下の恐れが考えられます。
f.設備(水道・電気・ガス、防犯など)は全て使用できるか
生活するうえで必須ですから、不具合があると快適性を損なうことになります。

隠れた瑕疵とは

瑕疵(カシ)とは「きず」という意味です。法律上は、何らかの欠点・欠陥があることを言います。つまり、その種類のものとして通常有すべき品質・性能に欠けるところがある、または当事者が表示した品質・性能が備わっていないことを言います。例えば、建物が雨漏りした場合は、通常有すべき品質・性能に欠けることになり、「瑕疵」があることになります。

「隠れた瑕疵」とは、買主が知らなかった、または知り得なかった瑕疵を言います。売主から告げられた瑕疵、買主が知っている瑕疵、買主が普通の注意をしていれば知ることができた瑕疵は、「隠れた瑕疵」にはあたりません。
隠れた瑕疵がある場合、買主は売主に対して損害賠償を請求でき、その瑕疵によって契約の目的を達成できない場合には契約を解除できます。売主のこのような責任を瑕疵担保責任(カシタンポセキニン)といいます。
売主にとっては、この「隠れた瑕疵」による責任を負わないためにも、売却前の住宅診断は有効です。
また、この調査を行い建物の施工や品質が確認された場合等には、建物の経済的価値、即ち売却価格が上がることも有り得えます。

一方、買主は瑕疵担保責任を追及できるとはいっても、瑕疵の立証責任は買主にあることや、売主が真摯に対応してくれるとは限らない等、単純に物事が解決されるとは限りません。また、トラブルが長引けばその心理的負担は計り知れません。事前に不具合を把握しておくことで、そのようなトラブルの回避につながります。

耐震性

地震に対して建築物をどのような基準(構造・性能・耐力など)でつくらなくてはならないかについては建築基準法などによって定められており、それらをまとめて「耐震基準」と呼びます。
現在の耐震基準は、1981年(昭和56年)に定められました。それ以前の耐震基準と区別するために「新耐震基準」と呼ばれていています。現在着工されている建物は、この新耐震基準にそって建てられています。
おおまかに言うと、新耐震基準では以前の耐震基準(旧耐震基準)に比べて、およそ2倍の建物耐力が求められるようになりました。そのため、旧耐震基準時代の建物は、地震に対して危険性が高いため、早急な耐震診断が必要になってきます。2000年の阪神大震災の際にも、新耐震基準によるかどうかで、建物の倒壊率に大きな差が生じたことが報告されています。

耐震診断が必要かどうかは、新耐震基準に基づいて設計されているかどうかに関わりますので、建物の建築確認申請の日付により判断します。いつ完成したかではありません。

耐震診断が必要かどうかの判断に迷われているようであれば、弊社にご相談ください。お手持ちの資料や公的資料などを調査して、専門家が要否につきご回答します。
また、各自治体でも無料の耐震診断や耐震化工事への助成などを行っていますので、該当するようであれば、そちらもご案内いたします。

Cf.名古屋市の場合

http://www.city.nagoya.jp/kurashi/category/15-14-9-1-0-0-0-0-0-0.html
  • 耐震診断…無料条件あり
  • 木造住宅の耐震改修助成…市の無料耐震診断で評点が1.0未満と判定された木造住宅

ライフライン関係

こんなはずでは!

  • 水道の出が悪いと思い調べてもらったら、「水道管が古くて錆び付いているし、細いので取替えた方がいいでしょう」と言われた。結局、費用が65万円かかった。
  • 入居後に突如、お隣から「ここの下水道管は私設管なんですよ、勝手に流されては困ります。使用したいなら費用を負担してください!」と言われた。そんなこと聞いてないよ…

キーポイント

ライフラインとは上水道、下水道、ガス、電気のことですが、それらの供給状況も確認しておく必要があります。
中古住宅の場合、どなたかが以前、生活していたわけですから整備されていて当然のように思われるかもしれません。しかし、「物理的に使用できるか」に加えて、「契約状況がどうなっているか」も大切なのです。
たとえば、

  • 今の水道管は古くて管の太さが細く、これからの生活には適さない場合、取替え作業が必要となります。
  • 前の道が私道であり下水道も私設管である場合、使用するには何らかの負担金が必要となる場合もあります。
  • 都市ガスの整備地域であっても前居住者がプロパンガスを使用しており、その契約期間が残っている場合、都市ガスに切り替えるために違約金が発生してしまうこともあります。

このようにライフラインについては、物理的な状況に加えて、契約状況がどのようになっているか、その契約は自分の生活に適当な内容かも確認する必要があるのです。確認をしないままだと、思わぬ費用がかかってしまうこともあります。

リフォームできそうか

こんなはずでは!

  • 自分たちの生活に合わせて間取りを変更する予定で購入。いざリフォーム工事を行おうとすると、「この壁を外したら建物全体に影響が出てしまう」。リフォームできないなら、もっと他の物件を探したのに…

キーポイント

リフォームできるかどうかという点は、中古住宅では新築住宅以上に重要になってきます。リフォームを前提として購入する場合も多いですし、リフォームが必要となるまでの時間が新築に比べて短いからです。

まずは、新築の場合と同じく、構造的な制約があるかのチェックが必要です。
それに加えて、経年劣化によって補強すべき箇所も出てきているはずです。たとえば、間取り変更を希望していたとしても、劣化部分の補強を優先すべきかもしれませんね。優先順位の確認も必要になります。

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