不動産の法令調査 役所編

不動産の法令調査 役所編

市役所などでは法令による制限について調査します。
自分の土地であれば、どんなものでも自由に建てられるわけではありません。住宅を建てるにはルールがあり、「都市計画法」や「建築基準法」などで定められています。

①土地は建築基準法上の道路に接面しているか?

建物の敷地は、建築基準法により幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。

でも、昔からある道路で4mの幅員がないのに建物が建ち並んでいる場所もありますよね。この場合、次に建物を建築する際には道路中心から2m後退することが必要となります(セットバックと呼ばれるものです)。つまり、その分、敷地として使える面積が減ってしまうということです。
また、人も車も普通に通っているのに、建築基準法に規定する道路ではないという場合もあります。そうなったら大変です。「建物が建てられない土地」なわけですから、次に売却しようとしても二束三文でしか売れない、ということも現実にあります。
必ず役所の窓口に行って直接、調査することがとても大切です。

②市街化調整区域

都市計画法により都市計画区域が定められ、更に、積極的に整備・開発を行っていく市街化区域と、市街化を抑制する市街化調整区域に区分されています。なお、市街化区域と市街化調整区域に区分することを「線引き」と言い、線引されていない都市計画区域のことを未線引都市計画区域と言います。

このうち、市街化調整区域では、許可を受けた場合等を除いて建物を建てることができません。 また、許可を受けた場合であっても、許可の内容と異なる(建築主や敷地の範囲、建物の用途等)と許可が取り消されることもあるのです。

購入を検討している土地が市街化調整区域内にある場合、不動産会社の担当者に「家は建ちますよ!」と言われても、将来の建替えの可能性も含めて、充分に確認する必要があります。

③用途地域の確認

市街化区域は一般に建物を建てることができますが、どのような建物が建てられるかについてルールがあります。これが用途地域の指定です。

用途地域には、第一種低層住居専用地域や近隣商業地域、工業地域などの12種類があり、それぞれの地域に適応した建物を建てる必要があります。つまり、地域によっては建てられない建物があるのです。
たとえば以下となります。

建ぺい率・容積率

用途地域ごとに、建ぺい率・容積率の限度が定められています。

  • 建ぺい率=建築面積/敷地面積×100(%)
  • 容積率=延べ面積/敷地面積×100(%)

この二つで、その土地にどの程度の大きさ(面積)の建物が建てられるかが決まってきます。
中古住宅の場合、現在、建っている建物がこの建ぺい率や容積率をオーバーしてしまっているものもあります。これらの建物は、a.建築当初から当時の法令違反として建築されてしまった違法建築物と、b.建築当時は合法的に建築されたが、その後の法令の変更等により現在の法令には適合しなくなってしまった既存不適格建築物、の二種類に大別されます。

  • a.違法建築物については「違法」な訳ですから基本的に建物として使用することはできません。また建替え時には今と同等の建物を建築することはできません。現実として世の明るみに出るまでは使われている実態はありますが、建築確認が必要となる増改築には適法な状態にしない限り、増改築することができません。
  • b.既存不適格建築物については、現在の建物が存する限りにおいては暫定的に使用することはできますが、建替え時には今と同じ大きさの建物は建てられないことになります。

その他の地域・地区など

その他には、風致地区、宅地造成工事規制区域、急傾斜崩壊危険区域などに指定されている土地はそれぞれの規制を受けることになります。また、埋蔵文化財包蔵地については、必要に応じて試掘調査や発掘調査が必要となる場合があり、建物の用途・構造・大きさ等により調査期間や方法、費用負担区分等が定められています。
また、建築協定や地区計画が定められている場合もあり、この場合は従う必要があります。

④ライフラインの調査

上水道や下水道については、水道局・下水道局などに赴き、配管などの図面を確認します。その際、前面道路に配管があるか、土地に引き込みがされているか、公設管・私設管の確認、容量の確認などを行います。この場合、前面道路に上・下水道配管があるのみでは使用することができず、敷地内に引き込まれてはじめて使用可能となります。対象となる土地が建物の敷地として使用された履歴があれば、上水道は敷地内へ引き込まれていることがほとんどですが、下水道については、上水道よりも整備が遅くなった地域が多いため、過去に建物の敷地としての利用履歴があっても、敷地内へ引き込まれているとは限りません。上下水道が敷地内へ引き込まれていない場合には、使用するにあたり、別途負担金や工事費用が必要となる場合があります。

都市ガスの配管状況については、各ガス会社に問い合わせ確認します。
中古住宅で現在の居住者がライフラインを使用していたとしても、管が古くなっている、容量が足りない、私設管である、などの理由から、入居後に使用しようとして予想外の費用が発生する場合もあります。慎重な確認が必要になります。

住宅診断とは?

そもそも「住宅診断」ってなに?そんな疑問をお持ちではないでしょうか?

住宅購入&リフォーム チェックポイント

安全で快適なマイホームへの予備知識

住宅診断なごやはここが強い

住宅診断における当社の強み

コラム

住宅についてより深く知っていただくためのコラム

Q&A