不動産の法令調査 法務局編

不動産の法令調査 法務局編

まずは、登記関係の資料として次の5点を確認します。

  • ①公図
  • ②土地全部事項証明書
  • ③建物全部事項証明書
  • ④地積測量図
  • ⑤建物図面

なお、これらの資料は所有者に限らず、誰でもが取得できるものです。

地番と住居表示

公図には、それぞれの土地に地番が示されています。全部事項証明書を請求するときにも使うこの地番は、郵便物などに記載する「住居表示」とは異なるケースも多いため、注意しておきましょう。

①公図(コウズ)

公図

法務局には、土地の位置形状、地番等を確認できる図面が備え付けられており、これを「公図」といいます。

公図は、明治初期に実施された地租改正や、その後の地押調査事業によって作成されたものが多くなっています。
今から100年以上も前の調査に基づくものですから、距離、角度、面積などの面では精度が低いので注意が必要となります。例えば、本来は正方形である土地が長方形になっていたり、間口が実際より狭く描かれていたりします。
ですが、土地の境界が直線かどうか、土地どうしや道路との位置関係等の点では、比較的正確だとされています。
また、現地では確認できない過去の水路や農道が記載されていて周辺の地形も類推できます。例えば、「水」という記載のある場合、水路を示しており、現地では形跡がなくても両脇の土地は水田であった可能性もあり、地盤の状態に注意を向けた方がよいということになります。

このように、公図からは分かることと分からないことがあり、その見極めが大切なのです。弊社では、全員が業務上、様々な公図を見る経験を積んでいます。また、特に表示登記を専門としている土地家屋調査士が在籍しておりますので、公図から想定される現地の問題点や利点等を的確にお伝えいたします。

②土地登記事項証明書

以前は「登記簿謄本」として交付されていたものが、法務局のコンピュータ化に伴い「登記事項証明書」に変更になりました。この登記部事項証明書は「土地」と「建物」とに分かれています。 登記事項証明書は「表題部」「甲区」「乙区」から成り立っています。

土地登記事項証明書

A.表題部

ある人物を目の前にしただけでは、その人の性格や職業などは簡単には分かりませんが、その人の顔立ちや体格などの物理的・外形的なことは分かります。同じように登記事項証明書の表題部はそれを見ることで、その不動産の物理的・外形的なことが分かるようになっています。登記事項証明書では、表題部は一番上に記載されています。

B.甲区

不動産の権利関係は「甲区」「乙区」という欄に記載されています。

このうち、甲区には「所有権」という、不動産を全面的に支配することができる権利が記載されていますので、登記事項証明書の中で最も注意を払うべき箇所だといえます。
所有権が移転するたびに新しい所有者が記録されていきますので、通常、甲区の最後に記載されている者(個人・法人)が現在の所有者ということになります。

ただし、ごくまれに登記上の所有者と売主が異なるケースもあります。もしそうであれば、契約前に必ず理由を確認する必要があります。

C.乙区

乙区には所有権以外の権利に関する記載がされています。

不動産は利用価値の高い財産なので、所有権以外にも色々な権利が設定されていますが、大きく分けて「担保権」と「用益権」に分類されます。

担保権でポピュラーなものは、抵当権です。
ローンの借り入れをする場合、銀行に不動産を担保として提供し、抵当権が設定されます。これは通常の形態ですので、取引対象の不動産の乙区に抵当権が設定されていても何の問題もありませんが、その抵当権がいつ外されるかは必ず確認しておかなければなりません。

一方、見落としがちなのが用益権です。用益権とは他人が所有する不動産を使用することができる権利のことで、賃借権・地上権・地役権等があります。たとえば、送電線が上空を通っていて、その保守管理のために電力会社の地役権が設定されている場合があります。
このような権利が設定されていると、その範囲内で所有権が制限されることになります。

抵当権などだけでなく、用益権が登記されていないかにも十分注意する必要があります。

③建物登記事項証明書

建物登記事項証明書

建物の登記事項証明書も土地と同じく「表題部」「甲区」「乙区」から構成されています。

A.表題部

建物の表題部も土地と同じように、その物理的・外形的な状況が表示されています。

B.甲区

建物と同じく「所有権」に関することが記載されています。

C.乙区

建物と同じく所有権以外の権利である抵当権等に関する記載がされています。

建物の場合、工事途中の変更やその後の増改築で、登記されている内容と現地の建物が異なっているケースが良くあります。売買代金にも影響を及ぼす点ですので、現地でよく確認し、現状に合わせた登記に変更するよう求める必要があります。

土地の所有者と建物の所有者が違う!?

日本では土地と建物は別々の不動産とされています。ですから、それぞれの所有者が異なっていることがあります。たとえば、土地はお父さんで建物は息子さんということは良く見られるケースです。所有者が異なっていると抵当権の内容も異なっていることもあります。要注意です!

④地積測量図

登記事項証明書の内容を調べれば、現在の権利関係に加え、これまでどのような権利変動があったかという過去の経緯も分かります。
しかし、登記記録だけからその不動産についての全ての情報を得られるわけではありません。そこで、必要となってくるのが図面類の調査です。
このうち、地積測量図は土地の面積(地積)を計算した図面です。登記記録や公図からだけでは分からない土地の正確な形状や面積が記載されています。

⑤建物図面・各階平面図

建物に関する図面は建物図面と各階平面図です。戸建住宅であれば、通常は、この二つの図面は1枚にまとめられています。
建物図面は建物の敷地との位置関係が記載され、一方、各階平面図には建物の各階の形状や床面積が記載されています。建物の寸法や内部の状況を知ることが可能となります。

住宅診断とは?

そもそも「住宅診断」ってなに?そんな疑問をお持ちではないでしょうか?

住宅購入&リフォーム チェックポイント

安全で快適なマイホームへの予備知識

住宅診断なごやはここが強い

住宅診断における当社の強み

コラム

住宅についてより深く知っていただくためのコラム

Q&A