建物のチェック

建物に必要とされる主な性能は

  • ①耐震性
  • ②省エネ
  • ③可変性
  • ④メンテナンス性

の4つです。

①耐震性

建物の性能として、まず重要なのは「耐震性」です。
世界有数の地震国である日本では耐震性は必要不可欠な性能ですし、皆さんの関心もとても高いポイントだと思います。

地盤

まず、建物の耐震性に影響を及ぼすのは地盤です。
マンションでは従来からボーリング試験(標準貫入試験)による地盤調査が行われていました。マンションの建築現場で目にしたことがあるかもしれませんね。
それに対して、戸建住宅については阪神大震災後の平成12年に建築基準法の改正で、地盤調査が事実上、義務化されるまではあまり行われていませんでした。
ですので、中古住宅では、弱い地盤であっても特に対策が取られないまま、建物が建てられている可能性があるのです。

弊社では、建物の状態や周辺の状況、土地の履歴などから、地盤の簡易チェックを行っています。その結果によっては、専門業者による地盤調査をお勧めすることにしています。

建物

次に、建物自体についてですが、その耐震基準は建築基準法で全国一律の基準が定められています。順次、見直しがされていますが、現在ポイントとなるのは「昭和56年6月1日」という日付です。
中古住宅の耐震性は、昭和56年6月1日の「新耐震設計基準」の適否が重要なポイントとなります。木造軸組工法の場合は、平成12年の大きな法改正基準がベースです。それ以前に建てられた物件は基本的に、耐震診断を行った方がよいでしょう。
各地方自治体で無料診断を行っていますので、条件に合致するようであれば、そちらをご案内します。

②省エネ

「省エネルギー」は時代の必須キーワードであり、住宅にも省エネ対策が求められています。

「ヒートショック」という言葉を聞いたことはありますか?
急激な温度変化が体に及ぼす影響のことをいいます。このヒートショックは住宅内の温度差によっても引き起こされ、主にトイレ・洗面・浴室で発生することが分かっています。
特に高齢者や高血圧の方がいるご家庭では”温度”のバリアフリーにも注意を払う必要があります。

断熱性能・気密性能に計画的な換気システムを組み合わせた省エネ住宅は、温度のバリアフリーに加え、室内でのカビの発生や躯体の腐朽など防止する点でも有用です。
高い省エネルギー性能を満たすことは時代の要請であり、それを満たさない場合、将来的には資産価値(市場価値)が下がってしまう、という傾向になっていくでしょう。
新築だけでなく中古住宅にも断熱リフォームなどが有効な場合が多いのです。

③可変性(リフォームのしやすさ)

「可変性」とは、思い通りにリフォームできるかという性能です。
今すぐには必要でなくても、ライフスタイルの変化や家族の構成人数の変化により、将来的にはリフォームが必要となることは十分に考えられます。

そこで、リフォームが可能な工法・構造か、設備は修繕しやすい配慮があるか、交換がしやすい汎用性のあるものか、といったことを調査していきます。思ったとおりのリフォームができず、まだまだ建物として利用できるにも関わらず、結局、建替えを選択するというケースも見られるからです。

④メンテナンス性

メンテナンスしやすいか、メンテナンスコストがかかりすぎないか、というメンテナンス性は耐用年数にも関わってきます。
ポイントとしては、外観(デザイン先行で凹凸が多い等)、隣の家とのスペース、点検口の有無などが挙げられます。

住戸内の給水管の工法もメンテナンス性を左右します。
マンションの場合、経路の確認も大切です。マンションの寿命はコンクリート躯体より給排水管などの設備に大きな影響を受けるからです。

「これら4つの性能をどの程度、満たしているか」、「また満たしていない場合にはどのような対策が考えられるのか」。
弊社では、そのような観点から住宅診断を行っていきます。

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