敷地のチェック

境界について

購入後にトラブルとなる可能性が大きいのは境界の問題です。
塀などがあって問題なさそうに思える敷地であっても、ハウスメーカーなどが新たに開発した分譲地、再開発などで測量が行われた地域などを除いて、隣地との境界トラブルは絶えることがありません。特に、中古住宅の場合、塀があっても境界がはっきりしていないケースの方がむしろ多いくらいです。

お隣との境界ははっきりしていますか?

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まずは、隣地との境界が明確になっているかを販売業者等に確認する必要があります。
もし売買を予定している敷地の境界がはっきりしていないのであれば、「引渡しまでに売主の責任と費用負担で、境界を明確に定めておくこと」といった内容を契約書で取り決めることが必要ですし、境界線上に立つ塀などがあれば、併せてその権利関係(隣地のものなのか、売主側のものなのか、あるいは共有なのか)も明確にしておかなければなりません。

越境物

もう一つ注意しておきたいのが越境物です。植木の枝なども将来的にトラブルになりかねませんが、建築物(建物本体はもちろん、屋根の庇や樋など)の越境は特に注意が必要です。越境物に関しては、不動産取引の際における重要事項説明での告知義務があります。越境物がある物件については、程度問題により金融機関が担保評価してくれない場合があるほど重要な事項になります。将来、再建築する際には越境を解消する旨、引渡しまでに売主と隣地所有者との間で、覚書を交わしておくことが大切です。→契約書チェック

境界に関することを曖昧なまま売買してしまと、後々のトラブルとなりますし、お隣とのことですから、解決しない限り、住んでいる間ずっとトラブルを抱えたままになり、その心理的負担はとても大きなものになってしまいます。
もし、境界について不安があるならば、弊社には境界の専門家である土地家屋調査士が所属しておりますので、境界について問題点がないか調査した上で判断し、土地境界確定を行うことも可能です。また、越境物確認書についても行政書士が作成することも可能です。

面積について

土地の面積には、いわゆる公簿面積、実測面積等があります。公簿面積とはその名のとおり公の資料に基づく面積であり、基本的には登記面積のことを言います。また固定資産課税台帳に記載された面積も公簿面積の一種です。

この登記面積、確定測量が行われて登記されている場合には、現実の面積と等しいのですが、実際には確定測量に基づかない面積であることが多くなっています。なお、(土地境界)確定測量とは、現地で測量したデータをもとに隣接地所有者(民民・官民)との立会をおこない、土地境界確認書などを取り交わし、今後の土地の境界をはっきり確定させる測量のことです。

現実の面積が登記面積より大きい場合のことを「縄延び」、小さい場合のことを「縄縮み」と言います。

  • 現実の面積 > 登記面積… 縄延び
  • 現実の面積 < 登記面積… 縄縮み

たとえば

登記面積120㎡の土地を1200万円で購入したとします。
この場合、1㎡あたりの金額は1200万円÷120㎡=10万円となりますね。
ですが、現実の面積は90㎡しかない場合、どうなるでしょう?

本来であれば、10万円×90㎡=900万円であったはずです。

  • 登記面積で売買→1200万円
  • 現実の面積で売買→900万円
  • 差額→300万円

つまり、登記面積で売買した場合、足りない面積に対する代金300万円は丸々損失となってしまうのです。

正確には、現地で確定測量を行うことが必要ですが、公図や現地でのテープ概測から、登記面積と概ね等しいかどうか?を推測することができます。
そして、登記面積と実際の面積が異なる可能性が高い場合には、少なくとも現況測量に基づき、売買代金を交渉する必要性が生じてきます。

ここで、現況測量とはブロック塀や既存境界標等の現地に存在する地物を測り、対象土地のおおよその寸法・面積・高さを知りたいときにする測量です。道路管理者や隣接土地所有者との立会を行いませんので、費用を安く抑えられ、作業も比較的短期間で終了致しますが、境界線については未確定となります。
この点につきましても、弊社には表示登記及びこれらに関する測量の専門家である土地家屋調査士が所属しておりますので、土地の面積について問題点がないか判断し、アドバイスや土地境界確定測量、現況測量を行うことも可能です。

擁壁について

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売買物件が斜面地などに建っている場合、擁壁にも注意が必要です。
古い擁壁には間知ブロックなどを積んだものが多く見られます。しかし、このような擁壁は耐震性に問題があることが多く、擁壁の造り替えが必要な場合も出てきます。

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現在の基準でいうと、2m以上の高さの擁壁を造るには建築確認が必要となります。また、構造は基本的にRC(鉄筋コンクリート)でなければ許可が下りません。そして、擁壁をRCで造り替えるには、数百万円から1000万単位の費用がかかってしまうのです。

購入した後に、予想外の費用負担が出てこないように、あらかじめ確認しておくことがとても重要なことがお分かりいただけると思います。

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